首套房貸利率現已奔向“3”時代，這種降法能維穩嗎？二套房利率還有下降的空間嗎？

　　根據相關數據統計，在9月末階段性挑這個差別化住房信貸政策的推動下，截至上周三全國已經至少有10個大中城市房貸利率降至4%以下，其他符合條件的三四線城市也不斷跟進調整。

　　二套房利率會降嗎？

　　考慮到今年5月央行、銀保監會宣布下調新發放首套房商業性個人住房貸款利率，將下限由不低于相應期限LPR調整為LPR-20BP，這已經是年內中央層面第二次調整房貸利率下限。加上年內5年期以上LPR累計3次下調35個基點，居民購房負擔已經大大減輕。

　　雖然央行10月20日公布的新一期5年期以上LPR維持在4.3%，但市場對于接下來房貸利率繼續下行的預期并沒有降溫。從各機構統計的樓市成交數據來看，新房和二手房普遍有邊際回暖跡象，但一線城市和核心二線城市明顯優于三四線城市，后者去化壓力依然存在，居民消費信心尚未完全恢復。

　　在既有政策下，四季度被機構普遍寄予厚望。陳文靜認為，因為此輪階段性調整政策限定在2022年底前，四季度將是主要政策窗口期，預計接下來會有更多城市結合自身情況調整首套房商貸利率，產生引導效應，帶動整體市場預期恢復。

　　不過她同時指出，考慮到一線城市市場表現整體好于全國，一線城市作為市場及政策的風向標，政策出臺更加謹慎，房地產政策優化力度相對有限。貝殼研究院數據顯示，10月一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅為60BP和52BP。

　　從央行公布的最新金融數據也可以看出，居民中長期貸款增長仍缺少動力。有分析認為，10月LPR報價基礎MLF雖然沒有發生變化，但商業銀行新一輪存款利率下調等也會增加LPR報價下調加點的動力。即使短期內 5年期LPR報價保持不動，王青認為，推動樓市在年底前后企穩回暖是未來一段時間穩增長、控風險的一個重要發力點，接下來監管也可以通過進一步放寬首套房貸利率下限，甚至適時下調二套房貸利率下限等方式，引導四季度居民房貸利率持續下行。

　　劉麗杰也建議，在改善性需求對市場的主導作用日益增強的背景下，政策上也要關注降低“賣一買一”“賣舊買新”的貸款利率，這是符合多數城市住房消費實際的必要舉措，未來不排除會進一步結構性放寬二套房貸款利率政策的可能。

　　據貝殼研究院統計，10月全國首套房主流利率平均為4.12%，環比下行3BP，但二套利率與上月持平，平均為4.91%。不過，二者較去年最高點已經分別回落162BP和109BP。